‘갭투자 허용’인가, ‘매물 잠김 해소’인가

이번 논란은 단순히 특정 규제 완화 여부의 문제가 아니다. 실거주 규제, 세입자 보호, 무주택 실수요자의 매수 기회, 그리고 시장 내 매물 부족이라는 문제가 한꺼번에 충돌한 사안이다.

토지거래허가구역은 투기적 거래를 막기 위한 강한 규제 장치다. 해당 구역에서 주택을 매수하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고 주거용 주택의 경우 원칙적으로 매수자가 직접 거주해야 한다.

국토교통부의 기존 설명에 따르면 임대차 계약이 남아 있는 주택은 원칙적으로 자기 거주 목적에 부합하기 어렵기 때문에 거래가 제한될 수 있다.

즉 세입자가 있는 집은 매수자가 곧바로 들어가 살 수 없다는 이유로 거래 자체가 막히는 구조가 만들어진다. 정부가 문제로 본 지점은 이른바 ‘매물 잠김’이다.

다주택자의 매물을 시장에 유도하기 위해 현재는 조정대상지역 내에서 다주택자가 세입자 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우 실거주 의무 유예가 적용되고 있다.

그런데 비거주 1주택자의 경우에는 같은 조건의 세입자 있는 주택이라도 매도 기회를 제한받는 문제가 생겼다. 이 때문에 “다주택자에게는 매도 길을 열어주면서 1주택자에게는 막는 것이 형평에 맞느냐”는 반론이 제기됐다.

이 대통령의 설명은 바로 이 지점을 겨냥한다. 정부가 검토 중인 방안은 세입자가 있는 비거주 1주택 매물을 무주택자가 매수할 경우, 기존 임차인의 잔여 계약 기간 이후 입주할 수 있도록 하되 그 유예 기간을 최대 2년으로 제한하는 방식이다.

매수인은 무주택자로 한정되고, 유예 기간 이후에는 반드시 직접 입주해야 한다는 조건이 붙는다. 대통령은 이를 두고 “매각하지 못하는 1주택자에게 매도 기회를 주는 것”이지 “갭투자를 허용하는 것”은 아니라고 선을 그었다.

그러나 비판이 완전히 근거 없는 것은 아니다. 부동산 시장에서 갭투자는 전세보증금을 끼고 자기자본을 줄여 주택을 사들이는 투자 방식을 뜻한다.

이번 방안 역시 세입자가 있는 주택을 매수한다는 점에서는 외형상 갭투자와 유사해 보일 수 있다. 특히 시장이 과열된 상황에서는 “2년 뒤 실거주”라는 조건이 실제 투기 수요를 얼마나 걸러낼 수 있느냐는 의문이 제기될 수 있다.

제도의 취지가 선의라 하더라도, 시장 참여자들은 규제의 틈을 이용해 수익 구조를 만들 가능성이 있기 때문이다. 그럼에도 이번 조치를 전면적인 갭투자 허용으로 단정하기는 어렵다.

일반적인 갭투자는 임대차를 활용해 장기간 보유하거나 시세차익을 노리는 방식이지만, 정부안은 매수 대상을 무주택자로 제한하고 2년 이내 직접 입주 의무를 부과한다.

또한 기존 세입자의 계약 기간을 존중하는 범위에서만 유예할 수 있다. 즉 제도 설계상으로는 투기 수요보다 실수요자의 매수 기회를 보완하는 성격이 강하다.

핵심은 관리와 집행이다. 실거주 의무를 유예해 주더라도 사후 점검이 허술하면 제도는 곧바로 투기 수단으로 변질될 수 있다.

반대로 지나치게 경직적으로 운용하면 세입자가 있는 정상 매물까지 시장에서 사라져 거래 절벽을 심화시킬 수 있다. 토지거래허가구역 제도는 허가 없는 계약의 효력을 제한하고 허가 이후에도 이용 목적을 관리하는 강한 규제다.

따라서 이번 유예안이 실효성을 가지려면 무주택 여부 확인, 임대차 계약의 실제 존재 여부, 2년 내 전입 및 실거주 이행 여부를 촘촘하게 점검해야 한다.

이번 논란은 현 정부 부동산 정책의 딜레마를 압축한다. 한쪽에서는 투기 억제를 위해 실거주 원칙을 강화해야 한다고 주장한다. 다른 한쪽에서는 과도한 규제가 정상적인 매도와 매수까지 막아 시장의 유동성을 떨어뜨린다고 지적한다.

특히 세입자가 있는 집은 임대차 보호법상 기존 임차인의 권리도 존중해야 하기에 매수자의 즉시 입주 의무와 충돌할 수밖에 없다.

이 충돌을 방치하면 집을 팔고 싶은 1주택자도 집을 사고 싶은 무주택자도 계약 기간을 보장받아야 할 세입자도 모두 불안정한 위치에 놓인다.

결국 이번 방안의 성패는 “예외를 얼마나 좁고 명확하게 설계하느냐”에 달려 있다. 매수자를 무주택자로 제한하고 유예 기간을 기존 임대차 잔여기간 범위로 한정한다.

그리고 최대 2년 이후 직접 입주를 강제한다면 투기 완화보다 거래 정상화 효과가 클 수 있다. 하지만 실거주 확인이 느슨하거나 예외 범위가 확대되거나 시장 과열기에 무리하게 적용된다면 ‘갭투자 우회로’라는 비판은 다시 힘을 얻을 수 있다.

이 대통령의 발언은 부동산 투기와의 거리두기를 분명히 하면서도 규제가 시장을 마비시키는 수준으로 작동해서는 안 된다는 메시지로 읽힌다.

부동산 공화국에서 벗어나겠다는 목표가 현실화하려면 투기를 막는 규제와 실수요 거래를 살리는 통로가 동시에 필요하다.

이번 실거주 의무 유예 논란은 그 균형점을 어디에 둘 것인지 묻는 시험대가 되고 있다.